联系我们
  • 百瑞赢理财资讯网
  • 全国服务热线:400-025-0655
  • 手机:15669844412
  • 邮箱:hfzs3333@163.com
  • 地址:南京市建邺区奥体大街68号国际研发总部园4B12层
当前位置:主页 > 产品展示 > 信托理财产品 >

祥生地产三四线百瑞赢证券咨询% 信托融资成本高或遇流动性风险

时间:2019-07-24 16:08 作者:百瑞赢理财资讯网

  

信托理财产品

  109亿元、325亿元、620亿元、1071亿元。江浙地区黑马房企祥生地产用四年时间销售规模就突破了千亿,增长了近10倍。

  长江商报记者注意到,祥生地产的飞速发展得益于布局三四线城市和高周转运营模式。2018年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线个均位于三四线城市。

  重仓三四线城市的同时,祥生地产加速高周转。2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。最新周转目标为“1478”,即1个月开工,四个月开盘,首次去化率达70%,8个月现金流回正。

  “祥生地产通过高周转抓住了三四线市场这波红利,也有助于这几年其在此类领域积极运转。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示,随着三四线城市红利消退,祥生地产风险递增,抗风险能力也会受到考验。

  祥生地产起家于绍兴市下辖的县级诸暨市,在诸暨素有“一座诸暨城,半部祥生史”的说法。2014年,祥生地产将自己的大本营从四线小县城诸暨迁到了杭州,确立“立足杭州,生辉上海,深耕苏浙皖,辐射全国”的城市布局原则。当年销售规模仅为90亿元。

  随后,祥生地产销售开始提速,2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。

  在中指研究院发布的的《2019年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP100》榜单上,祥生地产以463.6亿元的成绩位列第23名。

  祥生地产是坚定的三四线年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线个均位于三四线+X”战略,即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示,目前祥生地产已经布局了50多个城市,现在同时在操盘的项目超150个;不含小镇,公司土地储备已经超过了1万亩。

  不过,近期祥生地产回应媒体采访时,又表示目前的业务布局是一个比较良性的结构,“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存占比达到52%”。

  重仓三四线城市的同时,祥生地产加速高周转。2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;到了2017年,祥生地产进一步提高周转速度,提出了“25710”的策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

  以杭州钱塘新语项目为例,祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间,湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。

  财经评论员严跃进认为,祥生地产通过紧凑的项目开发,促进回款率的提高,其在拿地等方面可以抓住更多新的机会。

  业内人士向长江商报记者表示,三四线城市楼市的火热,更多的是基于中央棚改政策的支撑,特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。但是银行向市场投放这么多基础货币毕竟也不是长久之计。在这样的情况下,升温快降温也很快,房企今年要慎重在三四线城市高溢价拿地,并且还要加强市场研究,才能确保利润。

  在房企融资趋严的背景下,“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资,到严控房地产信托规模,再到房企美元债发行遭遇压力,今年二季度以来,各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

  而作为一家非上市房企,没有资本市场的支持,祥生地产融资渠道较为单一。公司前总裁赵红卫曾在接受媒体采访时表示:“很大一部分采用银行、信托、私募形式,随着公司发展,祥生运用发债、ABS等模式融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。”

  据了解,目前祥生地产已成立5家合作平台,去年3月还与杭州工商信托签约共同出资设立了50亿元的地产基金,赵红卫曾表示,未来祥生地产不排除变身一家混合所有制的大型房企。此外,祥生地产的融资方式很大一部分利用银行、信托、私募等进行发债、ABS融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。

  融资成本方面,祥生信托融资成本相对较高。2018年9月27日,祥生地产在平安信托办理了7亿的信托融资,预期年化收利率为9.8%,用于对邹城祥生房地产开发有限公司项目的开发建设。9月17日,爱建信托作为资金托管行为祥生东台项目发行了一个预计收益为8.3-8.8%的信托产品。9月18日,粤财信托为祥生衢州悦海棠项目发行了一个8.3-9.3%的信托产品。

  业内认为,从祥生当前信托融资收益率来看,祥生的信托融资成本相对来说要高一些。除了成本高,依赖信托融资的企业如果遇到流动性问题,风险也会更大。

  2019年3月,陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁,陈弘倪是祥生实业集团创始人陈国祥的儿子。

  7月11日,祥生地产集团任命王家文为地产集团副总裁兼任环沪区域总裁,其汇报上级为集团总裁。

  据悉,自从2017年下半年起,祥生地产中高管就开始频繁换血。包括副总裁级的杨万全离职;副总裁俞国勤离职加盟奥克斯地产任总裁;原分管成本招采的赵磊义不再分管,转而改任集团重难点工作组组长;业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

  同时加入祥生地产的职业经理人包括,来自绿地的周琦嘉任营销客服副总裁;来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁;来自融创的韩波任工程副总裁;来自正荣地产的刘翔任副总裁;来中南置地的白皓任副总裁;还新来了几个储备区域总;多个职能中心的负责人也有变化。

  而在高管大变动的同时,今年祥生组织架构也大变动了。目前,变成了浙北、浙南、浙东、苏皖、安徽、环沪、内蒙古7大区域平台和39个项目集群的架构。集团总部—区域平台—项目集群(含事业部及直管项目),强调“精总部、强一线、快集群”。

上一篇:新华保险年报出炉 持有信托规百瑞赢解读模连增两年

下一篇:打破刚性兑付后信托理财产品还能买吗?